기준계산소 한도는 네 숫자의 최솟값입니다
LTV는 주택 시가에 지역·보유 주택 수별 비율을 곱하고 선순위 채권을 뺀 값입니다. DSR은 연소득에 은행 40% 또는 2금융 50%를 곱한 뒤, 이미 갚고 있는 연간 원리금을 빼고, 남은 돈으로 만기까지 원리금균등상환이 가능한 원금을 역산합니다. 이때 금리는 약정 금리가 아니라 약정 금리에 스트레스 가산을 더한 값입니다. DTI는 스트레스 없이 약정 금리로 같은 방식을 씁니다. 수도권·규제지역에서 집을 사기 위한 대출은 시가 15억원 이하 6억원, 15억 초과 25억 이하 4억원, 25억 초과 2억원을 넘지 못합니다.
2026년 하반기 스트레스 DSR
금융위원회 행정지도는 2026-12-31까지 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리 하한을 3.0%로 두고 3단계(기본 적용비율 100%)를 적용합니다. 지방 비규제 주담대는 같은 기간 2단계를 유지해 기준 1.5%의 50%인 0.75%p에서 시작합니다. 혼합형과 주기형은 고정 기간(또는 변동 주기)이 만기에서 차지하는 비중에 따라 이 가산을 다시 줄입니다. 비중이 70% 이상이거나 만기까지 고정이면 스트레스 금리를 더하지 않습니다.
| 고정·주기 비중 | 혼합 3단계 | 혼합 2단계 | 주기 3단계 | 주기 2단계 |
|---|---|---|---|---|
| 30% 미만 | 80% | 60% | 40% | 30% |
| 30% 이상 50% 미만 | 60% | 40% | 30% | 20% |
| 50% 이상 70% 미만 | 40% | 20% | 20% | 10% |
| 70% 이상·만기 고정 | 0% | 0% | 0% | 0% |
변동금리는 단계와 관계없이 유형 비율 100%입니다. 그래서 수도권 변동은 3.0%p, 지방 비규제 변동은 0.75%p가 됩니다.
지역별 LTV
| 지역 | 무주택·처분조건부 | 생애최초 | 유주택 추가 구입 | DTI |
|---|---|---|---|---|
| 투기·투기과열 | 40% (서민·실수요 60%) | 70% | 0% | 40% |
| 조정대상지역 | 40% (서민·실수요 60%) | 70% | 0% | 50% |
| 수도권 비규제 | 70% | 70% | 0% | 60% |
| 지방 비규제 | 70% | 80%, 대출 6억 이내 | 60% | 미적용 |
규제지역 명단은 여기에 넣지 않았습니다. 2025년 10월 대책 이후 서울 전역과 경기 다수 지역이 규제지역이고, 2026년 7월 1일에는 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시가 추가됐습니다. 주소가 어디에 속하는지 고른 뒤에 계산해야 합니다. 서민·실수요자는 가격·소득 요건을 충족한다고 이용자가 확인한 경우에만 규제지역 LTV를 60%로 올립니다.
계산 예
연소득 6,000만원, 시가 8억원, 투기·투기과열, 무주택, 은행, 금리 4%, 30년 변동, 기존 대출이 없으면 LTV 한도는 320,000,000원(3억 2,000만원)입니다. 스트레스 가산 3%를 더해 DSR은 금리 7%로 계산하고, 그 한도는 300,615,135원입니다. 가격 구간 한도 6억원, DTI 한도 418,922,480원보다 DSR이 작으므로 최종 한도는 300,615,135원이고, 집값과의 차액 499,384,865원은 자기자금입니다. 같은 조건에서 지역만 지방 비규제로 바꾸면 최종 한도는 383,400,788원입니다. 담보 비율이 높고 스트레스 가산이 작아지기 때문입니다.
기준과 출처
- 금융위원회, 2026년 상반기 스트레스 DSR 운영방안과 10·15 주택시장 안정화 대책 설명자료. 하반기 지방 2단계 유예는 은행연합회 2026년 6월 30일 안내와 행정지도 유효기간(2026-07-01~12-31)을 따름.
- 금융위원회, 규제지역 추가 지정(동탄·기흥·구리)에 따른 LTV 40% 즉시 적용.
- 은행업감독규정 별표의 주택담보대출 담보인정비율·총부채상환비율. DTI는 투기·투기과열 40%, 조정 50%, 그 밖의 수도권 60%로 읽음.
집을 살 때 내는 세금은 취득세 계산기에서, 나중에 팔 때 세금은 양도소득세 계산기에서 이어서 볼 수 있습니다.